Per 500mila abitazioni la ristrutturazione potrebbe essere più costosa.
Stando alla legge di Bilancio, una persona può accedere al “bonus ristrutturazioni” o ecobonus al 50% se l’abitazione su cui effettua lavori è la prima casa.
Ma nel caso in cui si compri un immobile destinato a diventare prima casa, ma che non lo è ancora tecnicamente, cosa succede?
Teoricamente, l’aliquota scende al 36%, al pari delle altre case.
Ma, come spiega skytg24, un documento del 2023 dell’Agenzia delle entrate potrebbe cambiare le carte in tavola.
Com’è noto, con l’ultima legge di Bilancio i bonus per la casa sono stati modificati in modo rilevante.
Da una parte il governo è intervenuto per ridurre l’aliquota dello sconto, dall’altra sono cambiati anche i limiti al tetto di spesa per usufruire degli incentivi.
La stretta ha interessato anche due tra i più noti bonus per il rifacimento di un immobile, il cosiddetto “bonus ristrutturazione” e l’ecobonus, causando qualche problema di interpretazione della legge in merito alla nuova definizione di abitazione principale.
Sono diversi i lavori di riqualificazione ammessi dalle norme vigenti: anzitutto, c’è l’installazione di ascensori e scale di sicurezza, la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e la realizzazione e il miglioramento di servizi igienici.
Sono contemplati anche il rifacimento o la costruzione di scale e rampe, altri interventi finalizzati al risparmio energetico e interventi di bonifica dall’amianto.
Non solo: ai fini dell’ottenimento dell’incentivo, valgono pure la realizzazione di opere per evitare infortuni domestici e l’eliminazione delle barriere architettoniche, nonché interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e l’installazione di apparecchi di rilevazione di gas.
Passiamo ora all’ecobonus per la casa.
Con questo termine si intende un’agevolazione che spetta al contribuente in caso di interventi volti alla riqualificazione energetica degli immobili esistenti.
L’aliquota, anche qui, è al 50% (prima casa) o al 36% (altre case).
Bisogna tuttavia specificare un elemento, che è cambiato proprio con l’ultima legge di Bilancio.
Non sono più ammessi all’incentivo tutti gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, in pratica quelle a gas, che fino a oggi hanno potuto godere delle aliquote al 50% o al 65%, se abbinate alle valvole termostatiche.
Come spiega il Sole 24 Ore, la risposta è tutt’altro che semplice.
L’ultima legge di Bilancio conferma la detrazione Irpef al 50% per il bonus ristrutturazioni e per l’ecobonus, ma legata appunto a un requisito: che gli interventi siano sostenuti dai “titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento” sull’unità immobiliare “adibita ad abitazione principale”.
In sostanza, la detrazione al 50% vale solo sulla prima casa.
In tutti gli altri casi, si scende al 36%.
Come spiega il quotidiano economico, la casa ristrutturata diventerà abitazione principale dal momento del cambio di residenza.
Dunque, a fine ristrutturazione.
Una beffa: il contribuente vuole ristrutturare quella che sarà la prima casa ma, non avendo ancora trasferito la residenza, non può teoricamente accedere alla detrazione al 50% spettante alle prime case.
Quindi, di fatto, deve accontentarsi del 36%.
Se leggiamo l’articolo 10, comma 3 bis, del Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir), l’abitazione principale è quella in cui “la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente”.
Secondo il Codice civile, articolo 43, la residenza è “il luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.
Bene: se i lavori di ristrutturazione non sono ancora terminati, è difficile che tale persona possa trasferirsi stabilmente in quell’immobile.
E quindi addio alla detrazione al 50%.
Si tratta di un aspetto che, se non viene chiarito, può interessare circa mezzo milione di abitazioni.
Il calcolo del Sole 24 Ore è semplice.
Le compravendite di abitazioni sono circa 700mila all’anno, e tre quarti di queste riguardano l’acquisto di immobili che poi diventeranno abitazioni principali.
Tradotto, per 500mila abitazioni la ristrutturazione, pur su quella che sarà la prima casa, rischia di essere più costosa.
Tuttavia, un documento dell’Agenzia delle entrate potrebbe aprire una possibilità per l’acceso all’incentivo al 50%.
La circolare n. 13/E del 2023, che riguardava gli immobili inagibili ristrutturati con il superbonus attraverso la demolizione e ricostruzione, diceva:
“Si ritiene che, qualora l’unità immobiliare non sia adibita ad abitazione principale all’inizio dei lavori, il superbonus spetti per le spese sostenute per i predetti interventi a condizione che il medesimo immobile sia adibito ad abitazione principale al termine dei lavori”.
Questo potrebbe valere anche per il “bonus ristrutturazioni” ed ecobonus.
Tuttavia, ancora non è ancora chiaro.
